Nawet po opanowaniu takich terminów, jak „stopa kapitalizacji” i „wewnętrzna stopa zwrotu”, istnieje staroświecka metoda analizy transakcji na rynku nieruchomości, która może być bardziej odpowiednia na dzisiejszym, podziurawionym rynku Covid-19. Nazywam to „najgorszym scenariuszem / najlepszym scenariuszem / realistycznym scenariuszem”. To formuła, która może uchronić Cię przed kłopotami, jednocześnie zapewniając, że nie przegapisz okazji. Jak to działa?
Najgorszy scenariusz
W tym scenariuszu przeprowadzasz ocenę transakcji w oparciu o najgorszy możliwy scenariusz. Załóżmy, że liczba wolnych miejsc pracy i koszty ulegają eskalacji. Swoje najgorsze obawy i przelej je na papier – i nie wahaj się. Chodzi o to, aby dokładnie sprawdzić, jak źle by się potoczyły sprawy, gdybyś miał największego pecha w historii. Następnie sprawdź, czy możesz poradzić sobie finansowo z tym wydarzeniem. Na przykład, powiedzmy, że szukasz miejsca na park dla samochodów kempingowych. Mówisz: „w ciągu ostatnich trzech lat średni przychód wynosił 100 000 zł rocznie, ale z Covid-19 chcę bezpieczniejszej opcji i zamiast tego przewidujemy 80 000 zł (redukcja o 20%)”. W kategorii wydatków zastanów się: „ta nieruchomość ma za mało ubezpieczenia, a podatek od nieruchomości zostanie dostosowany po zakupie, więc chcę zwiększyć wydatki o 10 000 zł rocznie”. Następnie obliczasz kwoty z tymi założeniami i sprawdzasz, czy nadal możesz spłacić kredyt hipoteczny. I co więcej, czy możesz osobiście poradzić sobie z ujemnym przepływem gotówki, dopóki nie sytuacja na rynku nie zmieni się.
Najlepszy scenariusz
Teraz przechodzisz od największych zmartwień do najbardziej rażącego optymizmu. Wracając do przykładu parku dla samochodów kempingowych, mówisz: „ta nieruchomość praktycznie nie jest widoczna w Internecie i ma kiepską stronę internetową, więc wiem, że mogę zwiększyć przychody o 30% w pierwszym roku” lub „Znalazłem sposób na poprawę zużycia energii a to pozwoli zaoszczędzić 5000 zł rocznie ”. Po przeprowadzeniu tej najbardziej optymistycznej analizy zobacz, ile pieniędzy możnaby zarobić, gdyby wszystko działało idealnie. To pokazuje powód, dla którego warto podjąć ryzyko związane z najgorszym scenariuszem i lepiej, aby się nie sprawdził.
Realistyczny scenariusz
W tej analizie jesteś gdzieś pomiędzy najgorszym a najlepszym przypadkiem – szansą na przeanalizowanie tego, co może wydarzyć się w rzeczywistości. Taka pozycja powinna zapewnić Ci wygodną możliwość pokrycia kredytu hipotecznego i atrakcyjny zwrot gotówki (kwota zaliczki). A realistyczny przypadek powinien przewidywać i lepsze, i gorsze dni, które przecież zdarzają się każdemu z nas.
Analiza porównawcza
Oto jak to działa. Jeśli możesz przetrwać najgorszy scenariusz i chętnie przyjmiesz najlepszy scenariusz – i możesz być w 100% zadowolony z realistycznego scenariusza – nie zastanawiaj się. Jeśli nie możesz przetrwać najgorszego scenariusza, nie jesteś podekscytowany najlepszym możliwym rozwiązaniem i nie bawi Cię opcja spełnienia się scenariusza realistycznego, odpuść sobie. Ten rodzaj analizy rozwiąże również wiele twoich zmartwień, ponieważ naukowo uaktywni twoje obawy i pozwoli ci je określić ilościowo w sposób rzeczowy, a nie tylko na podstawie mitów i legend.