­čćś SKUP NIERUCHOMO┼ÜCI ­čĆá Z PROBLEMAMI, D┼üUGI, UDZIA┼üY, SPADKI

Od czego zale┼╝y ostateczna cena mieszkania?

Lokalizacja, standard, presti┼╝ czy widok?┬áOd czego zale┼╝─ů ceny mieszka┼ä i co sprawia, ┼╝e ÔÇőÔÇőniekt├│rzy sprzedaj─ů si─Ö jak ciep┼ée bu┼éeczki po cenach, kt├│re wydaj─ů si─Ö stosunkowo wysokie, podczas gdy stosunkowo niedrogie pozostaj─ů niezamieszkane jeszcze d┼éugo po zako┼äczeniu projektu?

Bior─ůc pod uwag─Ö geograficzny rozk┼éad cen ofertowych na rynku nowych mieszka┼ä, wida─ç wyra┼║nie, ┼╝e na niekt├│rych obszarach ceny mkw. mieszka┼ä s─ů znacznie ni┼╝sze lub znacznie wy┼╝sze od ┼Ťredniej rynkowej. Co wi─Öcej, ceny mieszka┼ä w budynkach zlokalizowanych w tej samej dzielnicy lub nawet przy tej samej ulicy mog─ů r├│┼╝ni─ç si─Ö o kilkaset z┼é za mkw. Powstaje pytanie ÔÇô jakie czynniki wp┼éywaj─ů na ceny w poszczeg├│lnych projektach i czy sprzedaj─ůcy oczekuje, ┼╝e zostanie zap┼éacona drogo czy tanio?

Zr├│┼╝nicowane ceny, r├│┼╝ne preferencje

W opinii rzeczoznawc├│w maj─ůtkowych i analityk├│w rynku nieruchomo┼Ťci g┼é├│wnymi czynnikami wp┼éywaj─ůcymi na warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci s─ů po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja. Trudno si─Ö z tym nie zgodzi─ç ÔÇô lokalizacja nieruchomo┼Ťci jest Pierwszy czynnik, na kt├│ry zwracaj─ů uwag─Ö kupuj─ůcy chc─ůc kupi─ç mieszkanie. Oczywistym jest, ┼╝e im lepsza lokalizacja, tym wy┼╝sza cena. Najwy┼╝sze ceny mieszka┼ä notowane s─ů w centrum miasta. Najpopularniejszymi, a przez to najdro┼╝szymi s─ů dzielnice typowo mieszkaniowe, takie jak Mokot├│w w Warszawie czy Zwierzyniec w Krakowie. Jednak wizerunek poszczeg├│lnych cz─Ö┼Ťci miasta mo┼╝e zmienia─ç si─Ö na przestrzeni lat, co zwi─ůzane jest m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywc├│w. Budowa linii tramwajowej czy stacji metra podnosi atrakcyjno┼Ť─ç danej lokalizacji, co zwykle podnosi ceny mieszka┼ä. I odwrotnie: planowana droga ekspresowa, stacja benzynowa czy inne obiekty w pobli┼╝u mieszkania, kt├│re negatywnie wp┼éywaj─ů na jako┼Ť─ç ┼╝ycia mieszka┼äc├│w, mog─ů obni┼╝y─ç ceny jeszcze przed rozpocz─Öciem projektu.

Z badania preferencji nabywc├│w wynika, ┼╝e ÔÇőÔÇőatrakcyjno┼Ť─ç danej lokalizacji ocenia si─Ö przede wszystkim na podstawie dobrych po┼é─ůcze┼ä komunikacyjnych z innymi cz─Ö┼Ťciami miasta, blisko┼Ťci infrastruktury publicznej (szko┼éy, przedszkola, przychodnie) lub lokali us┼éugowych oraz niewielkiej odleg┼éo┼Ťci na tereny zielone.┬áIstotny jest r├│wnie┼╝ og├│lny charakter okolicy, w tym rodzaj pobliskiej zabudowy.

Z punktu widzenia dewelopera

Kwestia atrakcyjno┼Ťci lokalizacji jest r├│wnie┼╝ ┼Ťci┼Ťle zwi─ůzana z cenami grunt├│w.┬áNa terenach silnie zurbanizowanych, gdzie brakuje grunt├│w niezabudowanych, ich ceny s─ů znacznie wy┼╝sze ni┼╝ ceny grunt├│w w peryferyjnych cz─Ö┼Ťciach miasta.┬áPrzyk┼éadem mo┼╝e by─ç r├│┼╝nica w cenach grunt├│w w Warszawie.

Decyzj─Ö dewelopera o zakupie danej nieruchomo┼Ťci na cele inwestycyjne zwykle poprzedzaj─ů liczne analizy. Na ich podstawie inwestorzy decyduj─ů, czy dana lokalizacja b─Ödzie atrakcyjna dla potencjalnych nabywc├│w i czy op┼éaca si─Ö im ponosi─ç wszelkie niezb─Ödne wydatki z uwagi na potencjalne przychody.

Z punktu widzenia inwestora na ceny mieszka┼ä wp┼éyw maj─ů nast─Öpuj─ůce czynniki: koszt zakupu gruntu, koszty budowy, koszty po┼Ťrednie (w tym koszty projektu architektonicznego i nadzoru, koszty zarz─ůdzania projektem, marketingu i sprzeda┼╝y) oraz jako koszty finansowe. Wbrew obiegowym opiniom o mar┼╝y generowanej na projektach deweloperskich, na ceny mieszka┼ä wp┼éyw maj─ů przede wszystkim koszty budowy i zakupu gruntu. Je┼Ťli grunt mo┼╝na kupi─ç po atrakcyjnej cenie i obni┼╝y─ç koszty budowy, mieszkania mo┼╝na budowa─ç taniej i sprzedawa─ç po ni┼╝szych cenach. To g┼é├│wna przyczyna r├│┼╝nic w cenach mieszka┼ä odnotowywanych nawet w tej samej dzielnicy.

Diabeł tkwi w szczegółach

Na ceny nieruchomo┼Ťci du┼╝y wp┼éyw ma standard wyko┼äczenia ÔÇô zar├│wno mieszkania, jak i ca┼éego budynku oraz jego otoczenia. Ca┼ékowity koszt projektu zale┼╝y w du┼╝ej mierze od planowanego standardu. Wi─Ökszo┼Ť─ç deweloper├│w oferuje mieszkania z segmentu low-end (popularnego). Takie projekty charakteryzuj─ů si─Ö g─Öst─ů zabudow─ů, prost─ů architektur─ů i zastosowaniem ┼Ťredniej jako┼Ťci materia┼é├│w wyko┼äczeniowych. Z kolei projekty mieszka┼ä oferuj─ů wy┼╝szy standard wyko┼äczenia, na kt├│ry sk┼éada si─Ö m.in. uatrakcyjnienie elewacji, wysoka jako┼Ť─ç wyko┼äczenia cz─Ö┼Ťci wsp├│lnych czy dodatkowe udogodnienia w budynku (np. ochrona, portier, concierge, si┼éownia, pok├│j zabaw dla dzieci, itp.). Kolejnym wa┼╝nym aspektem s─ů wielko┼Ťci oferowanych mieszka┼ä i to, jak dobrze zaspokajaj─ů lokalny popyt.

R├│┼╝ne ceny w jednym projekcie

Rzadko zdarzaj─ů si─Ö projekty, w kt├│rych wszystkie mieszkania oferowane s─ů w tej samej cenie za mkw. Ceny mieszka┼ä w tym samym projekcie r├│wnie┼╝ mog─ů si─Ö znacznie r├│┼╝ni─ç. Czynniki, kt├│re na nie wp┼éywaj─ů to:

  • lokalizacja nad parterem ÔÇô wszystko zale┼╝y od typu budynku, ale generalnie bardziej po┼╝─ůdane s─ů mieszkania po┼éo┼╝one na wy┼╝szych kondygnacjach, poniewa┼╝ oferuj─ů atrakcyjniejsze widoki i s─ů ja┼Ťniejsze. Im wy┼╝sze pi─Ötro, tym wy┼╝sza cena mieszkania;
  • ekspozycja ÔÇô w naszym klimacie nabywc├│w zazwyczaj interesuj─ů mieszkania z ekspozycj─ů na po┼éudnie lub zach├│d. Ceny za m2 takich mieszka┼ä s─ů zazwyczaj wy┼╝sze ni┼╝ w przypadku innych mieszka┼ä w tym samym budynku;
  • widoki, atrakcyjno┼Ť─ç otoczenia i prywatno┼Ť─ç ÔÇô nie ma w─ůtpliwo┼Ťci, ┼╝e mieszkania z widokiem na park czy plac b─Öd─ů mia┼éy wy┼╝sz─ů cen─Ö ni┼╝ te z widokiem np. na ruchliwe ulice. Kupuj─ůcy rozwa┼╝y r├│wnie┼╝ kwestie prywatno┼Ťci, na przyk┼éad odleg┼éo┼Ť─ç do s─ůsiednich budynk├│w;
  • metra┼╝ lokalu ÔÇô najpopularniejsze ma┼ée mieszkania oferowane s─ů zazwyczaj po wy┼╝szej cenie za mkw. Trudniej jest znale┼║─ç nabywc├│w na du┼╝e mieszkania, kt├│re zazwyczaj oferowane s─ů po ni┼╝szych cenach za mkw., aby cz─Ö┼Ťciowo zrekompensowa─ç wysok─ů cen─Ö ca┼ékowit─ů lokalu. Wyj─ůtkiem mog─ů by─ç bardzo du┼╝e lokale, podobnie jak ÔÇ×penthouse’yÔÇŁ usytuowane na ostatnich kondygnacjach budynku, kt├│rych ceny, ze wzgl─Ödu na ich unikatowo┼Ť─ç, mog─ů by─ç znacznie wy┼╝sze ni┼╝ mieszka┼ä standardowych;
  • funkcjonalno┼Ť─ç mieszkania ÔÇô czasami kszta┼ét budynku lub wymagania konstrukcyjne wymuszaj─ů przyj─Öcie przez architekta pewnych niekorzystnych rozwi─ůza┼ä (np. kuchnia bez okien czy pokoje przechodnie). Ograniczona funkcjonalno┼Ť─ç takich mieszka┼ä cz─Östo przek┼éada si─Ö na ni┼╝sze ceny;
  • dodatkowe powierzchnie, takie jak balkony, tarasy, loggie i ogr├│dki ÔÇô dodatkowa powierzchnia, kt├│ra w pewnym sensie zwi─Öksza powierzchni─Ö u┼╝ytkow─ů mieszkania, zwykle podnosi te┼╝ cen─Ö mkw. mieszkania.

Podsumowuj─ůc, lista czynnik├│w wp┼éywaj─ůcych na cen─Ö mkw. mieszkania jest d┼éuga, a kwestia bardzo z┼éo┼╝ona. Istnieje wiele zmiennych, kt├│re mog─ů bezpo┼Ťrednio lub po┼Ťrednio wp┼éywa─ç na warto┼Ť─ç danej jednostki. Mechanizmy rynkowe umieszczaj─ů cen─Ö transakcji gdzie┼Ť pomi─Ödzy tym, czego oczekuje kupuj─ůcy, a tym, co chce zaoferowa─ç sprzedaj─ůcy. Nale┼╝y jednak pami─Öta─ç, ┼╝e na cen─Ö mieszkania mog─ů mie─ç r├│wnie┼╝ wp┼éyw osobiste preferencje i gusta, kt├│re trudno obiektywnie oceni─ç. M├│wi si─Ö przecie┼╝, ┼╝e rzeczy s─ů warte tyle, ile kto┼Ť jest w stanie za nie zap┼éaci─ç.