Popyt na jednorodzinne nieruchomości na wynajem gwałtownie rośnie, a wskaźniki obłożenia są najwyższe od ponad 25 lat, a wzrost czynszów osiąga rekordowy poziom. Jeśli jesteś jak wiele osób dzisiaj, możesz się zastanawiać, czy powinieneś kupić nieruchomość na wynajem.
Chociaż istnieje wiele potencjalnych korzyści z posiadania nieruchomości na wynajem, prawda jest taka, że to, co jest dobre dla jednego inwestora, może być złe dla innego. Jeśli zastanawiasz się nad inwestowaniem w nieruchomości, czytaj dalej, aby poznać 5 powodów, dla których powinieneś i 5 powodów, dla których nie powinieneś kupować nieruchomości na wynajem.
Czy wynajem nieruchomości to dobra inwestycja?
Wynajem nieruchomości może być dobrą inwestycją, w zależności od celów inwestora i horyzontu czasowego. Ponieważ rynki nieruchomości zazwyczaj poruszają się w cyklach, inwestorzy, którzy kupują i utrzymują nieruchomości na wynajem jako długoterminową inwestycję, mogą generować wysokie zwroty z inwestycji.
Niektóre z głównych powodów, dla których wynajem nieruchomości może być dobrą inwestycją, to:
- Możliwość uzyskania dochodu po zebraniu czynszu najemcy i opłaceniu kosztów operacyjnych.
- Potencjał długoterminowej aprecjacji, przy czym mediana cen sprzedaży domów w USA historycznie rosła w czasie.
- Możliwość uzyskania korzyści podatkowych, takich jak odliczenia kosztów operacyjnych, odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości i amortyzacja zmniejszająca dochód netto przed opodatkowaniem.
- Zasób z potencjałem zabezpieczenia inflacji.
- Wykorzystanie dźwigni do potencjalnego zwiększenia zysków.
5 powodów, dla których warto kupić nieruchomość na wynajem
Inwestowanie w nieruchomość na wynajem lub jakikolwiek inny aktyw w tym zakresie to indywidualny wybór każdego inwestora. Zacznijmy od przyjrzenia się niektórym z głównych powodów, dla których warto rozważyć zakup nieruchomości na wynajem :
1. Dochód z wynajmu
Bieżące dochody od najemców są prawdopodobnie głównym powodem, dla którego wielu inwestorów decyduje się na inwestowanie w nieruchomości. Chociaż nie ma gwarancji comiesięcznego dodatniego przepływu środków pieniężnych, wynajem nieruchomości może generować znaczne roczne zyski.
2. Wzrost wartości nieruchomości
Ceny domów w USA historycznie rosły na wartości, chociaż zdarzają się również okresy spadków. Na przykład, jak podaje Rezerwa Federalna, mediana cen sprzedaży domów sprzedawanych w USA wzrosła o ponad 64% w ciągu ostatniej dekady. Innymi słowy, inwestor może być w stanie osiągnąć zysk, kupując i utrzymując nieruchomość na wynajem przez długi czas.
3. Ulgi podatkowe
Dodatkowym powodem zakupu nieruchomości na wynajem są ulgi podatkowe dostępne dla właścicieli nieruchomości. Kodeks Skarbowy jest przyjazny dla właścicieli nieruchomości inwestycyjnych, z kosztami uzyskania przychodów, takimi jak:
- Opłaty za zarządzanie i dzierżawę nieruchomości
- Konserwacja i naprawy
- Podatki od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego
- Amortyzacja w celu zmniejszenia dochodu netto do opodatkowania
- Potrącenia właściciela, takie jak koszty podróży i kontynuacji edukacji
- 1031 wymian w celu odroczenia zapłaty podatku od zysków kapitałowych
4. Zabezpieczenie inflacji
Wynajem nieruchomości działa również jako zabezpieczenie przed inflacją, gdy ceny czynszu i wartość domów rosną szybciej niż roczna stopa inflacji. Oto jak działa matematyka.
Według amerykańskiego Biura Statystyki Pracy, 12-miesięczna procentowa zmiana wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) wynosi 5,3%. Jednak pomimo wzrostu cen, ceny domów i czynsze rosną jeszcze szybciej.
Zillow zauważa, że wartość typowego domu ze średniej półki cenowej w USA wzrosła o 17,7% w ciągu ostatniego roku (do 31 sierpnia 2021 r.). Czynsze wzrosły prawie tak samo. Jak wynika z raportu Arbor Realty Trust, Inc. dotyczącego trendów inwestycyjnych w wynajmie mieszkań jednorodzinnych w drugim kwartale 2021 r., wzrost czynszów od pustostanów do najmu przyspieszył do 12,7%, ustanawiając rekordowy poziom.
Różnica między raportowanym CPI a dwucyfrowym wzrostem wartości domów i cen czynszu jest zabezpieczeniem inflacyjnym, które otrzymują właściciele nieruchomości na wynajem.
5. Korzystanie z dźwigni
Finansowanie zakupu nieruchomości na wynajem za cudze pieniądze (OPM) to kolejny powód kupowania nieruchomości na wynajem. Formuła zwrotu gotówki w gotówce ilustruje, w jaki sposób inwestorzy nieruchomości mogą wykorzystać dźwignię, aby zwiększyć zwrot z wynajmowanej nieruchomości.
Załóżmy, że nieruchomość na wynajem o wartości 100 000 USD generuje roczny dochód z wynajmu 12 000 USD, a koszty operacyjne wynoszą 5000 USD, przy dochodach operacyjnych netto ( NOI ) lub przepływach pieniężnych przed opodatkowaniem w wysokości 7 000 USD.
Jeśli inwestor sfinansuje wynajmowaną nieruchomość za pomocą 25% zaliczki (25 000 USD), koszt kredytu hipotecznego i odsetek wyniósłby około 4200 USD rocznie przy przepływie środków pieniężnych netto w wysokości 2800 USD (7000 USD NOI – 4200 USD obsługi zadłużenia).
Na pierwszy rzut oka opłacanie całej gotówki wydaje się najlepszym wyborem, ponieważ NOI jest wyższe. Jednak obliczając zwrot gotówkowy, inwestor korzystający z dźwigni finansowej może uzyskać wyższy zwrot:
- Zwrot gotówki = roczny przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem / całkowita zainwestowana gotówka
Zwrot gotówki bez użycia dźwigni to:
- 7 000 USD roczny przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem / 100 000 USD cena zakupu łączna zainwestowana gotówka = 7%
Zwrot gotówki z wykorzystaniem zadatku i finansowania pozostałej ceny zakupu wynosi:
- 2800 USD roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem / 25 000 USD zaliczki = 11,2%
Korzystając z cudzych pieniędzy, inwestor otrzymuje zwrot o 60% wyższy niż płacenie za wynajem nieruchomości całą gotówką.